Llevar bien una hipoteca: capital, intereses y lo que cuesta de verdad una casa

La cuota de la hipoteca es el movimiento más grande y más regular que hace la mayoría de las casas, y casi todo el mundo la apunta mal.

No por descuido. Lo evidente es meter el importe que salió de la cuenta y llamarlo vivienda. Es un solo pago, sale el mismo día todos los meses y va inequívocamente sobre la casa. Tratarlo como gasto parece la única lectura honesta.

Y son dos pagos con un mismo abrigo, y las dos mitades son opuestas.

Las dos mitades

Una parte de la cuota son intereses. Es lo que cuesta haber pedido el dinero prestado. Se ha ido, no te compró nada que sigas teniendo, y es un gasto en el sentido más estricto.

El resto amortiza capital. Esa parte reduce lo que debes. Tu deuda baja exactamente esa cantidad, así que tu patrimonio sube exactamente esa cantidad. No se ha consumido nada. El dinero se ha movido de tu cuenta corriente al otro lado de tu propio balance.

Eso no es gasto. Es ahorro, y de los más fiables que hay, porque ocurre tanto si ese mes te sientes disciplinado como si no.

Así que la única línea que estás apuntando es un gasto y un ahorro, pegados por conveniencia del banco.

Por qué el error crece

Aquí está lo que hace que esto sea peor que un error corriente.

Una hipoteca no reparte la cuota igual dos veces seguidas. Al principio el saldo es grande, así que los intereses son grandes y casi nada va a capital. Al final del plazo el saldo es pequeño, los intereses son pequeños y casi todo es capital. La cuota no cambia; lo que hay dentro se da la vuelta.

Si apuntas todo como coste de vivienda, tu coste de vivienda está inflado en la parte de capital. El primer año esa parte es pequeña y el error es menor. A los quince años es casi toda la cuota y el error es enorme.

Lo que de verdad te hace daño es la mitad del camino. Tu coste de vivienda registrado se queda plano, porque la cuota es plana, mientras el real baja cada año. Así que tu comparación año contra año no enseña ningún cambio mientras algo cambia muchísimo. La tendencia que estás mirando es un artefacto de cómo lo apuntas, no un hecho sobre tu vida.

Con un error constante se puede vivir. Un error que se mueve, siempre en el mismo sentido, durante décadas, corrompe en silencio lo único para lo que sirve un histórico largo.

Conseguir la separación

Tres formas, de menos a más trabajo.

Léela en el extracto. Casi todos los bancos enseñan el desglose de intereses y capital en cada recibo, o en la app, o en un resumen anual. Si el tuyo lo hace, esa es la respuesta y no hay nada que calcular. Coge los dos números.

Pide el cuadro de amortización. La tabla entera, mes a mes hasta el final del plazo, con la separación en cada fila. Los bancos los emiten y te lo mandan si lo pides. Es el mejor resultado posible, porque te permite dejar la separación apuntada por adelantado y no volver a pensar en ella.

Calcúlalo. Si nada de lo anterior funciona:

1. Los intereses de este mes son tu saldo pendiente multiplicado por el tipo anual dividido entre doce.
2. El capital de este mes es la cuota menos esos intereses.
3. El saldo del mes que viene es el de este mes menos ese capital.

Y repite. Esas son todas las matemáticas de una hipoteca de cuota constante, y una hoja de cálculo hace el plazo entero con una fórmula arrastrada.

Dos avisos si lo calculas tú. Un tipo variable significa que los intereses cambian cuando cambia el tipo, así que un cuadro que hiciste el primer año deja de ser correcto en cuanto te revisan. Y algunos bancos liquidan intereses por días y no por meses, lo que produce diferencias pequeñas que tu conciliación va a encontrar. Si los números se te van unas pocas unidades al mes, normalmente es por eso, y para eso está un ajuste.

Qué más cuesta una casa

La cuota no es el coste de tener una casa. Es uno de varios, y en muchas casas ni siquiera es el mayor una vez que la parte de intereses se encoge.

Los recurrentes, todos gastos de verdad:

• La comunidad. En un piso puede competir con los intereses y, a diferencia de ellos, no baja nunca.
• El impuesto de la vivienda, se llame como se llame en tu país.
• El seguro del continente, que además suele exigir el banco.
• El mantenimiento. El que se olvida todo el mundo. Una caldera, un tejado, un baño que ya toca. Individualmente imprevisible, en conjunto muy previsible, y la forma honesta de llevarlo es una cantidad mensual que apartas, no un susto cada pocos años.
• Los meses vacíos, si la alquilas.

Nada de esto está dentro de la cuota. Así que una casa que solo apunta la cuota se cree que su vivienda es más barata de lo que es, y a la vez se cree que su coste de vivienda es más alto de lo que es. Dos errores que apuntan en sentidos contrarios, que es justo por lo que los totales pueden parecer razonables mientras las dos partes están mal.

Lo que costó comprarla no es lo que vale

Hay una segunda trampa, en la compra y no cada mes.

Comprar una vivienda cuesta una cantidad grande que no va al vendedor. Impuesto de transmisiones, notaría, registro, comisión de la agencia, comisión de apertura, tasación, abogado. Según el país, entre un dos y un quince por ciento del precio.

La tentación es sumarlo todo al valor del activo, con el argumento de que es lo que te costó la casa. No es lo que vale la casa, y esa diferencia es el sentido entero de un balance.

Esas comisiones te compraron una operación, no un edificio. Son un gasto de comprar, se han ido, y si vendieras a la mañana siguiente no las recuperarías. Sumarlas al activo es la forma en que una casa se pasa una década creyendo que va ganando. El número contra el que se compara venía inflado desde el primer día.

Apunta la vivienda por lo que vale. Apunta las comisiones por lo que fueron: un coste único de una decisión que tomaste.

Amortizar de más

Si pagas más de la cuota prevista, lo que va de más va entero a capital.

Eso significa que amortizar es ahorro puro. No una parte, todo. Es una de las pocas cosas que puede hacer una casa donde la rentabilidad es segura por adelantado. Quitarte deuda al cuatro por ciento es un cuatro por ciento garantizado, sin impuestos y sin riesgo de mercado. Pocas cosas más ofrecen eso.

Apúntalo como un traspaso a tu balance, igual que la parte de capital. Tu tasa de ahorro dirá entonces la verdad sobre el mes en que lo hiciste. Apúntalo como gasto y habrás conseguido parecer un manirroto justo el mes en que fuiste más prudente.

Una hipoteca en una moneda que no cobras

Este es el filo, y es el mío.

Tengo una hipoteca en euros sobre una vivienda en un país donde ya no vive nadie de esta casa, y se paga con un sueldo en dírhams. Todos los meses el importe en euros es fijo y el importe en dírhams no.

Pasan dos cosas distintas, y no se pueden apuntar como una:

La cuota se convierte. Lo que sale de la cuenta en dírhams varía con el tipo. Eso es un movimiento de caja real y va al libro por lo que salió de verdad.

La deuda se revaloriza. El saldo pendiente es un número en euros. Expresado en tu moneda base se mueve todos los meses, y bastante, por motivos que no tienen nada que ver con si pagaste. En un mal trimestre la divisa puede añadir a lo que debes más de lo que le quitó un año de amortización.

Eso segundo no es un pago, ni un gasto, ni un ahorro. Es un efecto de conversión, y necesita su propia línea o contaminará todo lo que tiene alrededor. Métela en tu coste de vivienda y tu coste de vivienda se convierte en un gráfico de divisas. Métela en tu ahorro y concluirás que un mes en el que ahorraste mucho fue un mes en que fuiste hacia atrás.

Casi nada de lo que se escribe sobre hipotecas cuenta esto, porque casi todo lo que se escribe sobre hipotecas da por hecho que cobras y debes en el mismo dinero. Mucha gente no.

La asimetría que nadie menciona

Una última cosa, y es una costumbre mental útil.

En tu balance una casa tiene dos apuntes uno enfrente del otro. El activo es lo que vale la vivienda, que es una estimación que elegiste tú, defendible en el mejor de los casos y halagadora en el peor. El pasivo es lo que debes, que el banco sabe al céntimo y te lo dice.

Un lado es una suposición y el otro es un hecho.

Vale la pena recordarlo cada vez que el patrimonio de la casa pinte bien, porque todo el movimiento de ese número viene del lado que te has inventado tú. Revaloriza pocas veces, revaloriza hacia abajo con la misma facilidad que hacia arriba, y trata una estimación que sube con la misma desconfianza que le aplicarías a la de cualquier otro.

La versión corta

1. Separa cada cuota. Los intereses son gasto, el capital es ahorro.
2. Pide la separación al banco si puedes. Calcúlala solo si no queda otra.
3. Presupuesta la comunidad, el impuesto, el seguro y el mantenimiento aparte. Son el coste de tener casa y la cuota no los lleva dentro.
4. Las comisiones de compra son gasto, no valor. No las sumes nunca al activo.
5. Lo que amortizas de más es capital entero, así que ahorro entero.
6. Si debes en una moneda que no cobras, dale a la revalorización su propia línea.
7. El lado del activo es tu estimación y el del pasivo es un hecho. Solo uno de los dos intenta halagarte.

Haz lo primero de la lista y tu coste de vivienda deja de estar mal en una cantidad que se mueve. Todo lo demás es más pequeño, y aun así merece la pena.